מאת ד"ר הנריק רוסטוביץ עו"ד
בשנת 2016 יופחת מס השבח במכירת מגרש לבניית דירות מגורים ל- 25%. המס המופחת נועד לעודד את בעלי המקרקעין למכור קרקע המיועדת לבנייה למגורים על מנת "להציף" את השוק בעשרות אלפי דירות מגורים חדשות ולהביא לירידת מחירי הדירות.
אבל במדינת חכמי-חלם לא ייתכן שכוונה טובה תתממש, ומה שיד ימין בונה – יד שמאל מחריבה. וכך, מס השבח המופחת יחול רק על מכירת קרקע פרטית המיועדת לבניית 8 דירות לפחות, והיא תינתן לפי קצב הבנייה בפועל ולפרק זמן מוקצב של 4 שנים.
אז מה עושה מי שיש לו קרקע שמיועדת לבנייה של 10 דירות, ומעונין ליהנות מסכום מס השבח המופחת?
עליו למצוא קונה שיתחייב לבנות את הבית תוך 4 שנים, ובהסכם המכר להטיל על הקונה קנס כספי אם לא יעמוד בהתחייבות.
שר אוצרנו הבטיח להוזיל את מחירי הדירות, אבל עד כה נחל כשלון מוחלט. העלאת מס הרכישה על משקיע שקונה דירה שנייה לשיעור המוטרף של 8% לא הועילה, מכירת מספר מועט של קרקעות במתכונת של מחיר למשתכן לא הועילה, וכך גם ההוזלה המתוכננת של מס השבח לא תועיל, ומחירי הדירות ימשיכו להעפיל.
יש סיבה אחת, וסיבה אחת בלבד לעלייה המטאורית של מחירי הדירות – המדינה מספסרת במחירי הקרקע. מינהל מקרקעי ישראל משווק את הקרקע בשיטת המכרז, כל המרבה זוכה, ומחירי הקרקע עולים. על מנת להבטיח עליית מחירים, משווק מינהל מקרקעי ישראל פחות קרקעות ממה שהשוק זקוק לו, וכמו בכל שוק שבו הביקוש עולה על ההיצע – המחירים נוסקים למעלה. בכל מכרז נקבע "מחיר מזערי", המכונה בשפה מכובסת "מחיר שוק", כלומר המחיר המופקע של מכירת הקרקע בשנה החולפת.
את האווז הזה, שמטיל ביצי זהב, שר אוצרנו אינו מוכן לשחוט. אילו היה מינהל מקרקעי ישראל מוציא למכרז בשנת 2015, בבת אחת, קרקעות לבניית 60,000 יחידות דיור באזור המרכז ללא "מחיר מזערי", היו מחירי הקרקע צונחים ב- 50%, מחירי הדירות צונחים ב- 20%, וקופת המדינה "מפסידה" 20 מיליארד ש"ח לטובת תושביה.
במקום לטפל ב"מחלה" של מחירי קרקע מופרזים, מטפל שר אוצרנו בסימפטומים, ורושם אקמול לדלקת ריאות.
___________
הכותב הוא פרקליט המתמחה בנדל"ן ומחבר הספר מס שבח מקרקעין
הכותב צודק וטועה בנימוקים שהביא לעלייה במחירי הדירות:
1. הוא טועה בטענה שעל המנהל למכור את המגרשים במחירים נמוכים יותר. אילו עשה זאת הרוכשים היו מרוויחים את הפער שבין מחיר הקניה למחיר השוק. ( ראה עקומת היצע וביקוש במבוא לכלכלה שנה א).
2. הכותב צודק בטענה המשלימה בה המנהל מחייב מחירי מינימום לרכישת המגרשים. קביעה זו מונעת מהשוק להתנהל לפי כוחות השוק האמיתיים.
3. הסיבה היחידה למחירים המטורפים מתבטאת גם היא בעקומת "היצע וביקוש". יש פער גדול בין שני כוחות אלו.
הקבלנים טוענים, כמובן, שיש להגדיל את ההיצע. טענה זו היא כוזבת מכיוון שאין הדבר קל כלל ועיקר, ובנוסף אין הוא נכון מבחינת כלל המשק.
הפתרון הנכון הוא הקטנת הביקוש דווקא. (אני יכול להוכיח אמפירית שהמשק מייצר כיום את מלוא הדירות הנדרש כדי לספק את הגידול באוכלוסיה).
הקטנת הביקוש ניתנת לביצוע ע"י מגוון דרכים כמו: הגדלת המיסוי, ביטול מקלט המס ברכישת דירה, הקטנת האשראי ועוד ועוד.
אני הייתי ממליץ על הקטנת האשראי ולא על נתיב המס מכיוון שזה הדבר הקל ביותר לביצוע.
אוי ואבוי.
אני לא מכיר נוסחאות של ספרי כלכלה וכנראה מאיר דיזנגוף, למזלנו, לא הכיר ספרי כלכלה.
מאיר דיזנגוף מתוך רצון לגידול מהיר של תל אביב שיחרר אדמות כמעט בחינם בצפון תל אביב וכתוצאה מכך אנשים רבים שהיו ממש מוגבלים מבחינה כספית בנו בתים בעצמם (ללא תיווך קבלנים גדולים), כתוצאה מכך בעיות הדיור בתל אביב נפתרו צ'יק צ'אק. אילו היה דינגוף מייקר את הבניה ושם לה מחסומים על ידי מיסוי – תל אביב לא הייתה מתרחבת עד היום מעבר "לשטחי אחוזת בית".
נניח אפילו שאתה צודק ויש מספיק דירות (אני חולק על כך, רוב המומחים חולקים על כך). מה רע בכך שיקלו מאוד על בנית דירות על ידי הוזלת קרקע ? בעלות דירה זו זכות של האזרח ואובדן הכנסות למדינה זו השקעה רווחית מאוד בדור העתיד:
במילים אחרות דירות זולות יאפשרו הגדלת הילודה והגדלת הילודה היא ההשקעה הכי רווחית שיש, כי אוכלוסיה נוספת מגדילה את הייצור הכולל של המשק ומורידה את המוטיבציה של הערבים ללחום נגדנו. מלחמות זה עסק יקר יותר מאשר הכנסות ממיסוי.